I. Wprowadzenie.
Pytania dotyczące podatku VAT w szacowaniu nieruchomości w zasadzie w 99% procentach dają się sprowadzić do trywialnego zagadnienia: szacować według "netto", czy według "brutto", w sensie podatku VAT. Tak stawiany problem jest raczej ukierunkowany na czynności z podejścia porównawczego, gdyż jak się większości pytających wydaje, w podejściu dochodowym szacuje się według "netto" i basta.
Zagadnieniom typu: czy wartość nieruchomości powinna być szacowana w cenach "netto" czy w cenach "brutto", poświęcony jest wnikliwy artykuł Pawła Drelicha [Drelich 2012] zamieszczony na witrynie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych oraz swoisty esej Zbigniewa Niemczewskiego [Niemczewski 2013] zamieszczony na blogu autora.
Nie jest celem niniejszego artykułu szczegółowe analizowanie przepisu § 11 Rozp. RM z 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jednak nie ulega żadnej wątpliwości, że jest technicznie możliwe szacowanie nieruchomości w podejściu dochodowym według zasady "brutto". Czy jest to zgodne z § 11 Rozp. RM z 21.09.2014 roku to inna sprawa, niekoniecznie przesądzona.
Jak to wynika ze zwykłego doświadczenia życiowego i zawodowego, w obrocie prawnym znajdują się różne oszacowania wykonane w podejściu porównawczym. Jakaś część z nich jest wykonana według zasady "netto", a część według zasady "brutto".
Przynajmniej tak się wydaje autorom tych oszacowań, a co za tym idzie także części odbiorców tych oszacowań. Jednak czy tak jest w rzeczywistości?
Cały artykuł jest do pobrania nieodpłatnie, w formacie PDF, jako załącznik do niniejszego tekstu - patrz poniżej.
Jeśli zainteresowała Państwa ta tematyka to informujemy że artykuł jest częścią Biuletynu nr 1/2015. Biuletyn w cenie 50 zł brutto jest do nabycia w sklepie internetowym PTRM.
Zamówienia na biuletyn można też składać do Sekretariatu PTRM.
STRESZCZENIE:
Artykuł ukazuje komplikacje, jakie w procesy wyceny nieruchomości wprowadza podatek VAT. Opisano nieprawidłowości występujące w praktyce wyceny oraz zamieszanie pojęciowe co do tzw. cen "netto" i cen indyferentnych. Poddano analizie wszystkie pięć rodzajów cen ujawnianych w aktach notarialnych oraz ich przydatność do szacowania nieruchomości. Wskazano na ewidentną zależność pomiędzy sytuacją podatkową przedmiotów i podmiotów transakcji nieruchomościami, a wysokością ceny płaconej za nieruchomość. Postawiono tezę o faktycznej wielości rynków nieruchomości uwarunkowanej sytuacją podatkową oraz zaproponowano zasadę współmierności oszacowania.
SUMMARY:
NOT NET, NOT GROSS, JUST COMMENSURATELY
The article presents complications in the process of real estate valuation due to VAT.
Some irregularities in the practice of valuation and some kind of meanings disturbance according to so-called net price and indifferent prices were described.
All five kinds of prices disclosing in notarial acts and its usefulness for property valuation were analyzed in the article. There was pointed out the obvious correlation between the tax situation of objects and subjects of real estate transactions, and the amount of the price paid for the property. The factual real estate market multiplicity con- ditioned by tax situation and proposes principle of commensurability estimate were formulated as the thesis.
