Szanowni Czytelnicy,

Oddajemy do Waszych rąk kolejne, trzecie już wydanie "Biuletynu Nieruchomości" Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych, Numer 3 (1/2016), a w nim nowe, interesujące i bardzo ważne informacje, analizy oraz rozważania na tematy związane z funkcjonowaniem zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Niniejszą publikację otwiera petycja Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych skierowana do Marszałka Senatu RP Pana Stanisława Karczewskiego, o podjęcie inicjatywy ustawodawczej w sprawie uchylenia art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącego obowiązku sporządzania przez rzeczoznawców majątkowych i przekazywania właściwym organom wyciągów z operatów szacunkowych (treść petycji prezentujemy na odrębnej stronie Biuletynu). Petycja została przekazana 30 marca 2016 r. (ozn. petycji P9-25/16), a już 14 czerwca odbyło się pierwsze posiedzenie Senackiej Komisji Praworządności, Praw Człowieka i Petycji, w trakcie której Komisja uznała argumentację PTRM zawartą w petycji za uzasadnioną i jednogłośnie podjęła uchwałę o podjęciu dalszych prac legislacyjnych w tej sprawie. Wydaje się, że jest to mały, ale jakże ważny krok w naszej działalności. Celem petycji było bowiem uchylenie obowiązku sporządzania wyciągów z operatów szacunkowych, nałożonego na rzeczoznawców na mocy art. 158 ustawy. I chociaż przed nami jest jeszcze daleka droga do osiągnięcia zamierzonego celu, to jest to wyraźny sygnał, że jako środowisko rzeczoznawców możemy w sposób demokratyczny wpływać na kształt naszego zawodu. Tym samym zachęcamy naszych Czytelników do wyrażenia poparcia naszej inicjatywy poprzez podpisania petycji na stronie http://tinyurl.com/petycja-art158http://tinyurl.com/petycja-art158
Pierwsza połowa roku 2016 przyniosła także ważne zmiany legislacyjne. Obowiązujące od 30 kwietnia br. przepisy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, ograniczające obrót gruntami rolnymi, a także przepisy znowelizowanej ustawy o lasach, wprowadzające prawo pierwokupu Skarbu Państwa w stosunku do gruntów leśnych, mogą wywołać istotne zmiany w zakresie popytu i podaży na tego rodzaju grunty, a w konsekwencji zmiany cen, co najmniej w tym segmencie rynku nieruchomości. Jest jednak zbyt wcześnie, by można było ocenić jaki to będzie wpływ. Jako, że jest to bardzo istotna kwestia również dla rzeczoznawców majątkowych, sprawę będziemy monitorować i z pewnością wrócimy do tego tematu w jednym z kolejnych wydań Biuletynu.
Nawiązując do bieżącego wydania Biuletynu pragnę zachęcić Państwa do zapoznania się z artykułami autorstwa Pawła Drelicha, Hanny Antczak i Zbigniewa Szwai, wysokiej klasy rzeczoznawców majątkowych, praktyków posiadających wieloletnie doświadczenie zawodowe w wycenie nieruchomości.

Paweł Drelich w artykule pt. „Użycie w podejściu porównawczym transakcji z przetargu” dokonał analizy możliwości i dopuszczalności wykorzystania cen transakcyjnych ustalonych w wyniku przetargu, dla potrzeb wyceny nieruchomości. Jak wiadomo, obowiązujące przepisy pozwalają na wykorzystanie cen pochodzących z przetargu, jako źródła informacji, gdy ceny te nie odbiegają o 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Przepis ten wydaje się jednak być bardzo nieprecyzyjny, a już samo pojęcie „przeciętna cena” nastręcza wiele wątpliwości interpretacyjnych, które autor artykułu stara się wyjaśnić na zaprezentowanych przykładach. Wnioski są bardzo interesujące, a cały artykuł z powodzeniem może być wykorzystany w praktyce zawodowej.
Hanna Antczak w artykule pt. „Artykuł 948 kodeksu postępowania cywilnego, czyli o trafianiu kulą w płot” wskazuje na trudności (czy wręcz na brak możliwości) stosowania w praktyce art. 948 k.p.c. przy wycenie wartości rynkowej części składowych nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Zresztą poruszony przez autorkę artykułu problem jest znacznie szerszy i dotyczy także innych, nie wymienionych w tekście przypadków. Czy przepis art. 948 k.p.c. jest „fikcją” i powinien być zmodyfikowany, czy też rzeczywiście istnieją możliwości jego stosowania? W bieżącym wydaniu Biuletynu prezentujemy w tej sprawie stanowisko autora, praktyka, rzeczoznawcy majątkowego z wieloletnim doświadczeniem w wycenie nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Redakcja Biuletynu poprosiła o komentarz w tej sprawie specjalistę z zakresu prawa cywilnego sędziego Sądu Apelacyjnego w Warszawie, Romana Dziczka, który to komentarz mamy nadzieję zaprezentować wkrótce na łamach naszego czasopisma.
W artykule pt. „Bezumowne korzystanie z nieruchomości – z czego faktycznie korzysta przedsiębiorstwo przesyłowe?” Hanna Antczak przeprowadziła analizę, w której poddaje
w wątpliwość możliwość wykorzystywania informacji o stawkach czynszów z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości, dla celów ustalania wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Okazuje się, że jest to dość często występujący problem, z którym autorka postanowiła się zmierzyć. Prosta, rzeczowa analiza prowadzi do konkretnych wniosków. Pytaniem pozostaje tylko czy w realiach życia codziennego wnioski te uda się zastosować w praktyce zawodowej?
Na koniec zapraszam do skorzystania z „gotowego” sposobu analizy długookresowego trendu zmiany cen oraz ustalania relacji cen historycznych do cen bieżących, zaproponowanego przez Zbigniewa Szwaję. W artykule „Trend długookresowy, aproksymowany jako nieliniowy – analiza, waloryzacja notowań, ustalanie relacji cen historycznych do cen bieżących” autor zaproponował i udostępnił własny, sprawdzony w jego praktyce zawodowej algorytm obliczeń. Zawarty w artykule opis sposobu postępowania „krok po kroku” sprawia, że metodę z powodzeniem może wykorzystać każdy rzeczoznawca majątkowy.
Mam nadzieję, że informacje zawarte w Biuletynie Nieruchomości znajdą zastosowanie w Państwa działalności zawodowej oraz że będą inspiracją do kolejnych przemyśleń, analiz i wniosków.

Pragnę też zachęcić Koleżanki i Kolegów do publikowania własnych artykułów. Zasady publikacji i recenzji znajdują się w zakładce "Dla Autorów" strony internetowej Biuletynu Nieruchomości.

Koszt Biuletynu jako pliku PDF (2,4 MB) to 50,00 zł brutto. Zamówienia na Biuletyn można składać do Sekretariatu PTRMSekretariatu PTRM, lecz najwygodniej można go kupić jako plik PDF przesyłany mailem bezpośrednio sklepie internetowym PTRMsklepie internetowym PTRM.

Serdecznie zapraszam do lektury!

Redaktor Naczelny
Dariusz Szymanowski

W sklepie internetowym PTRM dostępne są też Numer 1 (1/2015)Numer 1 (1/2015) i Numer 2 (2/2015)Numer 2 (2/2015) "Biuletynu Nieruchomości" jako pliki do ściągnięcia oraz Biuletyn - 5 lat PTRMBiuletyn - 5 lat PTRM  na płycie CD.  Polecamy też inne pozycje tematyczne w Sklepie PTRMSklepie PTRM

W dalszym ciągu jest też możliwe bezpłatne ściągnięcie pliku PDF Biuletynu Nieruchomości nr 1, który ukazał się z inicjatywy Zarządu Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych. Adresowany jest przede wszystkim do rzeczoznawców majątkowych, ponieważ głównym nurtem pisma zamierzamy uczynić problemy warsztatowe wyceny nieruchomości, w szczególności metody analizy rynku i szacowania wartości.

Mamy nadzieję, że Biuletyn zainteresuje przedstawicieli innych profesji, mających styczność z nieruchomościami: samorządowców, radców prawnych, adwokatów, a także szeroką rzeszę właścicieli i użytkowników wieczystych, których interesy w taki, czy inny sposób zależne są od efektów pracy  rzeczoznawców majątkowych.

Zarząd PTRM i Redakcja Biuletynu Nieruchomości

OkladkaW tym numerze zapoznać się można z następującymi artykułami:
1. Użycie w podejściu porównawczym transakcji z przetargu. Paweł Drelich
Abstrakt: Jest problem z cenami transakcji z przetargu. To problem zarówno nieprecyzyjnego pojęcia przeciętnych cen jak i problem sposobu ustalenia o ile ceny z przetargu obiegają od przeciętnych cen. Po analizie sprawa okazuje się dość prosta, a generalna konkluzja jest taka:.
• Ceny transakcyjne z przetargu zawsze musimy sprawdzić czy odbiegają od przeciętnych cen czy nie.
• Brak badania czy odbiegają od cen przeciętnych jest błędem wpływającym na wynik oszacowania
• Ironia rozstrzygnięć polega na tym, że jeżeli zbadamy rozstrzygniemy to nie trzeba ich z porównania usuwać. Gdy nie odbiegają to ich nie pomijamy z przepisu, a jeżeli odbiegają to ponieważ wiemy o ile, wtedy pomijanie tych transakcji (co wynika z logiki) jest bez znaczenia dla wyniku oszacowania, gdyż wystarczy zastosować poprawkę na cechę sposób sprzedaży.
2. Artykuł 948 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli o trafianiu kulą w płot. Hanna Antczak
Abstrakt: Czy § 2 artykułu 984 Kodeksu postępowania cywilnego to anachronizm, który służy już tylko przedłużaniu postępowania egzekucyjnego przed dłużników i jak radził sobie z tym zapisem wieloletni, dziś już emerytowany komornik w pierwszym z cyklu artykułów dotyczących problemów jakie sprawia przy wycenie zapis § 2 artykułu 984 Kodeksu postępowania cywilnego.
3. Bezumowne korzystanie z nieruchomości – z czego faktycznie korzysta przedsiębiorstwo przesyłowe? Hanna Antczak
Abstrakt: Czy stawki czynszów za najem lub dzierżawę gruntów mogą być podstawą określania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe?
Analizując orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące bezumownego korzystania z nieruchomości zajętych przez urządzenia będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, a przede wszystkim uważnie czytając Kodeks cywilny wydaje się, że nie.
Może więc w oparciu o tak zwany bezpośredni sposób wyceny wynagrodzenia, w oparciu o kwoty, które przedsiębiorstwa przesyłowe wypłaciły właścicielom czy użytkownikom wieczystym gruntów obciążonych urządzeniami przesyłowymi?
Jak w znanym sloganie reklamowym trzeba pamiętać, że „duży może więcej”, również Sąd Najwyższy zauważył, że „ (...) należy wyrazić wątpliwość, czy istnieją ceny rynkowe dla stosunków, o których mowa w sprawie (...)”
Szerzej o problematyce wyceny bezumownego korzystania z nieruchomości zajętych przez urządzenia przesyłowe w Biuletynie.
4. Trend długookresowy, aproksymowany jako nieliniowy – analiza, waloryzacja notowań, ustalanie relacji cen historycznych do cen bieżących. Zbigniew Szwaja
Abstrakt: W artykule przedstawiono sposób analizy dynamiki rynku, tj. zmian poziomu cen w czasie, przy wykorzystaniu opisujących tę dynamikę trendów nieliniowych - co może być wykorzystane do aktualizacji na dowolnie wybrany moment notowań z szerokiego przedziału czasowego, czy ustalania relacji cen historycznych do cen z dowolnie wybranego momentu (daty "bazowej"). Przedstawiono instrukcję „krok po kroku”, jak do tego typu analizy wykorzystać aplikację MS Excel, uzupełnioną o pakiet narzędzi statystycznej analizy danych Addinsoft XLStat.

Spis treści Nr 3 (1/2016)

  str

Paweł Drelich -

UzYCIE W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM TRANSAKCJI Z PRZETARGU

9

Hanna Antczak -

ARTYKUŁ 948 KODEKSU POSTĘPOWANIA CYWILNEGO, CZYLI O TRAFIANIU KULĄ W PŁOT.

15

Hanna Antczak -

BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI – Z CZEGO FAKTYCZNIE KORZYSTA PRZEDSIĘBIORSTWO PRZESYŁOWE?

19

Zbigniew Szwaja -

TREND DŁUGOOKRESOWY, APROKSYMOWANY JAKO NIELINIOWY – ANALIZA, WALORYZACJA NOTOWAŃ, USTALANIE RELACJI CEN HISTORYCZNYCH DO CEN BIEŻĄCYCH

23
   

Koszt Biuletynu nr 3 (1/2016) - wysyłanego jako plik PDF, to 50,00 zł brutto. Zamówienia na biuletyn można składać do Sekretariatu PTRMSekretariatu PTRM , lecz najwygodniej można go kupić w sklepie internetowym PTRMsklepie internetowym PTRM

Liczymy na współpracę z Naszymi Czytelnikami - zachęcamy do dyskusji na łamach czasopisma, na tematy zawodowe związane z wyceną nieruchomości oraz tematy nurtujące środowisko rzeczoznawców majątkowych, pośredników i zarządców.

W imieniu Rady Biuletynu Nieruchomości i Redakcji zapraszamy do nadsyłania własnych artykułów, które po uzyskaniu pozytywnej recenzji, mogą ukazać się w kolejnych wydaniach naszego czasopisma.

Poprzednie nurmery Biuletynu PTRM można nabyć w sklepie internetowym PTRMsklepie internetowym PTRM

Przypominamy że Biuletyn Nieruchomości Nr 1  jest dostępny bezpłatnie. Jest on poświęcony w całości zagadnieniom szacowania służebności i należności za bezumowne korzytanie z nieruchmości, z naciskiem na służebność przesyłu.  Zapraszamy do zapoznania się ze szczegółowym przedstawieniem jego treści i streszczeniami artykułów

Back to top